최근 뉴스를 보면 치솟는 집값으로 전세 거래량이 많이 감소한 것으로 나타났습니다. 2년마다 이사를 고민해야 하는 세입자들은 아직은 시행 중인 임대차 3 법으로 인해 '계약 갱신 청구권'을 사용량이 늘었다고 합니다.
임대차 계약 갱신 청구권이란
2020. 7. 31 시행된 주택임대차 보호법의 일부 개정사항입니다. 보통 주택을 거주하기 위해서 집 계약을 2년 단위로 작성하는데, 세입자들이 법적으로 권리를 보호받기 위해 2년을 추가적으로 거주할 수 있는 권리입니다. 다만 임대료 상승이 가능한데요~ 보증금의 5% 내로 증액이 가능합니다.
하지만 '임대차 계약 갱신 청구권'을 사용할 수 없는 경우도 있습니다. 바로 집주인이 실거주를 하게 되면 권리를 행사할 수 없습니다. 임대인의 권리도 묵살될 수 없기 때문입니다.
여기서 저는 살짝 의문이~ 임대인이 '실거주'를 목적으로 기존 '임차인'을 내보내고 거주하지 않는다면?하는 생각이 듭니다. 물론 여기에서 법적으로 기존 임차인이 임대인에게 손해배상 청구가 가능하다고는 하지만 이것이 법적소송으로 간다는 것이 현실성이 있는지는 의문입니다.
손해배상 산정범위
- 월세 3개월치(전세보증금인 경우 법적 전환률을 이용해 월세로 전환 후)
- 새로운 임차인과 계약한 내용을 참고 3개월치 월세액을 공제후 24개월을 곱한 손해액 배상
임대인이 매도를 하게 된다면 세입자는 어떻게 될까요?
임대인이 매도 사유로 무조건 세입자를 내보낼 수는 없습니다. 기존 임차인과 임대인은 6개월~2개월 사이에 계약 갱신 유무를 합의하게 되는데요~ 이 기간에 새로운 매수인도 실세 입자인 임차인을 내보낼 수 없습니다.
이 부분를 많이 모르고 계시니 알고 계시면 추후에 도움이 될듯합니다.
묵시적 갱신이란
최초 집 계약으로 2년을 거주하고 있다가 구두상, 서면 등으로 계약이 진행되지 않은 사항이 바로 묵시적 갱신으로 자동연장이 된다고 보시면 됩니다. 이경우는 임차인에게 아주 유리한 제도인데요~
이 묵시적 갱신이 진행된 상태에서는 임차인이 언제든지 임대인에게 퇴거일을 요청할 수 있습니다. 그래서 임대인들은 묵시적 갱신이 되기 전에 재계약을 진행하시는 것이 좋고, 임차인은 묵시적 갱신으로 조용히 지나가는 것이 좋기도 합니다.
참고로 새 정부에서는 '임대차 3 법'을 없앤다는 이야기가 있어 임차인들의 주거불안 문제가 다시 제기되고 있습니다. 과연 누구를 위해 법을 없애는지 이상한 논리가 언론을 통해서 나오고 있는데요~ 주택 자율 시장이 과연 좋은 것인가 하는 생각이 듭니다.
임차인을 보호와 함께 임대인에게도 좋은 정책들이 시행되기 바랍니다.
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